В армии не было курсов по инвестированию в недвижимость, поэтому мне пришлось искать их самостоятельно. В Корпусе морской пехоты были курсы по инвестированию в акции, но не в недвижимость. А мне хотелось заниматься именно недвижимостью, так как надо было научиться вкладывать долги вместо денег. Менее чем через два месяца меня зачислили на курсы по программе МВА при Гавайском университете. Занятия были дважды в неделю по вечерам и весь день в субботу. Это означало, что нужно прекращать полеты и вновь садиться за парту. Мне никогда не нравилась традиционная школа, но зато очень нравилась летная. В летной школе у нас были настоящие учителя — действующие пилоты. Мы изучали теорию и летали. Чем больше развивались наши навыки пилотирования, тем квалифицированнее становились и инструкторы. Мы видели, как они умеют летать, потому что поднимались в воздух вместе с ними. Они были похожи на мистера Эли — нашего школьного учителя в пятом классе. Такие учителя умеют вдохновлять и подбадривать учеников, чтобы им хотелось получать знания и становиться умнее. Курсы по изучению систем вооружения были еще интереснее. Летать с вооружением — это все равно что сесть на совершенно другой тип летательного аппарата. И тактика, и стратегия боевого пилотирования были совсем другими. Наши инструкторы только что вернулись из Вьетнама. Когда мы проводили учебные стрельбы и запуски ракет, инструкторы стреляли первыми, чтобы показать нам, что сами умеют делать то, чему учат нас. Если мы промахивались, инструкторы не ругались, а просто говорили: «Развернись и попробуй еще раз». И мы пробовали. Еще и еще. По многу раз, пока не научились стрелять так же хорошо, как они. Вот почему мне нравилась летная школа. Я любил ее, потому что наши инструкторы были реальными учителями, готовившими нас к настоящей войне. А вот учиться в аудитории по программе МВА мне не нравилось. Я чувствовал себя так, словно опять вернулся в школу. Однажды мое разочарование достигло высшей точки. — Вы когда-нибудь были бухгалтером? — спросил я нашего преподавателя, который преподавал бухгалтерский учет. — Да, — ответил он, — у меня степень по бухучету. — Я не об этом спрашиваю, — оборвал я его. — Я знаю о вашей степени, но мне хочется знать, были ли вы настоящим бухгалтером… в реальном мире? — Нет, — признался он после довольно продолжительной паузы. — Я начал преподавать сразу по окончании учебы. Сейчас я бакалавр, но заканчиваю магистратуру. — Оно и видно, — заметил я. — А вы бухгалтер? — спросил преподаватель. — Нет. — Почему же вы тогда спрашиваете? — Потому что я вижу, что вы не знаете того, о чем говорите. Вы преподаете по учебнику, а не по жизни. Ученичество Реальный бухгалтерский учет я постигал, еще когда был учеником богатого папы. Я работал, конечно, не бухгалтером, но несколько лет общался с его бухгалтерами. И мне было сразу видно, что наш преподаватель излагает теорию, не соответствующую реальности. США все еще вели войну во Вьетнаме, и морские пехотинцы были не слишком популярными личностями в академической среде. То, что я вступил в пререкания с преподавателем, также не добавило мне популярности. — Вы планируете быть бухгалтером? — спросил преподаватель. — Нет, — ответил я. — Я собираюсь стать предпринимателем и планирую нанимать бухгалтеров. Поэтому мне надо научиться задавать им умные вопросы. — Какой же вопрос вы хотели задать мне? — Да я уже задал: «Вы действительно бухгалтер? У вас есть опыт работы в реальной жизни?» Преподаватель застыл в изумлении, словно олень в лучах автомобильных фар. Но тут время вышло: занятие подошло к концу. Урок маркетинга Я с нетерпением ждал занятий по маркетингу, которые также входили в программу МВА. Среди преподавателей был один очень уважаемый специалист, и я записался в его группу, чтобы чему-то научиться у настоящего эксперта в области маркетинга. И вновь меня ждало разочарование. Я задал тот же вопрос: «У вас есть опыт практической деятельности?» Гуру с гордым видом сообщил нам, что является владельцем велосипедного магазина и что наша группа имеет возможность посетить его, чтобы ознакомиться с постановкой работы на месте. Велосипедный магазин занимал менее 140 квадратных метров. Он был просто крошечным. На протяжении двух суббот наша группа изучала это заведение. Гуру учил нас не маркетингу, а мерчендайзингу. Мы расставляли велосипеды на стойках, запчасти на полках, аксессуары на стеллажах. Работая в свое время учеником у богатого папы в его магазине подарков, в отеле и в ресторане, я узнал о мерчендайзинге гораздо больше. Гуру и не мог ничему научить нас в маркетинге, потому что у него был всего один магазин. Он учил нас рекламе: как размещать объявления в местных газетах и журналах. Таким образом, я получил больше знаний о маркетинге, работая бесплатно в гостиницах и ресторанах своего богатого папы. Но я купил у этого преподавателя велосипед. Он умел продавать, а это умение является частью маркетингового процесса. Он предложил нашей группе специальную студенческую скидку, и многие из нас приобрели себе новые велосипеды. Когда я рассказал богатому папе о новом велосипеде, своем преподавателе по маркетингу и его крошечном магазине, тот расхохотался и сказал: — У тебя очень ушлый учитель. Он преподает маркетинг всему университету, приглашая студентов к себе в магазин, чтобы изучить организацию его работы. И что в результате? Ты и твои однокашники покупаете велосипеды. Этот парень — блестящий маркетолог. Велосипед был отличный. Я ездил на нем по авиабазе почти каждый день. Действительно, мой преподаватель был настоящим гуру маркетинга. Семинар по недвижимости Однажды вечером я смотрел телевизор и мое внимание привлекла реклама семинара, на котором слушателей обещали научить приобретать недвижимость без предоплаты. Несколько дней спустя я в числе прочих 300 участников присутствовал на «бесплатном» семинаре в красивом зале одного из отелей Вайкики. В придачу к семинару предлагался еще трехдневный курс по вложениям в недвижимость, за который я выложил 385 долларов. Мой бедный папа верил в школу. Он не посещал семинары, так как считал их обдираловкой. Согласен, некоторые из них действительно можно так назвать. Но и школа школе рознь. Мой богатый папа посещал только семинары. По его словам, они нравились ему своей «краткостью и конкретикой». Он приходил на них только для того, чтобы узнать что-то новое по конкретной теме, которая его интересовала, а не получить какой-то диплом или степень. Уоррен Баффет окончил колледж и не делает из этого секрета. Однако он не выставляет свой диплом напоказ. Зато с гордостью демонстрирует сертификат, полученный на курсах публичных выступлений Дейла Карнеги. Для него умение выступать перед публикой, не испытывая дрожи в коленях и в голосе, — это бесценный навык, без которого не обойтись, если хочешь собирать с инвесторов миллиарды долларов. Настоящий учитель по недвижимости Из 300 участников бесплатного вводного семинара на трехдневные курсы записалось лишь около 30. Преподаватель производил впечатление. Он был одет как бы небрежно, но со вкусом. Он не носил галстук, но его пиджак спортивного покроя, брюки и туфли выглядели дорого. На мой взгляд, именно так и должен был выглядеть настоящий инвестор в недвижимость. Спросите любого, кто служил в армии, о том, какое значение имеет опрятный и ухоженный внешний вид. Большинство военных с гордостью носят форму. Она всегда наглажена, а обувь вычищена до блеска. Наши преподаватели на курсах МВА выглядели как учителя. Они выглядели дешево, неряшливо и старомодно, как слегка принарядившиеся хиппи, которыми многие из них и были на самом деле. Преподаватели не производили впечатления преуспевающих людей. Наш преподаватель по недвижимости начал с показа слайдов, на которых были изображены его реальные объекты инвестирования и цены на них. Он поделился с нами информацией о размере своих доходов, их источниках и тех трудностях, которые приходится преодолевать для их получения. Он также показал, на какой недвижимости терял деньги, рассказал о допущенных ошибках и о том, какие уроки он из них извлек. Этот преподаватель был настоящим. Он не пришел к нам продавать недвижимость и не учил продавать велосипеды. Этот человек был искренним. Он показал нам свой заверенный аудитором личный финансовый отчет. У него не было необходимости заниматься преподаванием, чтобы заработать себе на жизнь. И хотя курсы были платными, ему эти деньги были не нужны. Он пришел к нам, чтобы учить. Так началась наша учеба. В течение этих трех дней мы с головой окунулись в реальные сделки, реальные проблемы, реальные трудности и слушали о реальных жуликах, с которыми ему приходилось сталкиваться за свою 24-летнюю карьеру реального инвестора в недвижимость. Этот преподаватель учил нас видеть то, чего не замечает большинство инвесторов-любителей, — строить беседы на финансовые темы с продавцами, банкирами и инвесторами. Последний день он посвятил тому, как надо вести переговоры об освобождении от предоплаты, чтобы не приходилось выкладывать за недвижимость собственные деньги. К концу третьего дня вся группа была полна энтузиазма и радостного возбуждения. Теперь я начал понимать, почему богатый папа частенько говорил: «Чтобы стать богатым, тебе не нужны деньги». Последние два часа мы посвятили обзору пройденного, а также вопросам и ответам. Прежде чем завершить занятие, преподаватель сказал: — А теперь начинается настоящая учеба. Озадаченные слушатели спросили, что это значит. Ведь курсы окончены. Но он ответил: — Учеба начнется, как только вы выйдете в реальный мир. Ваша задача — найти 100 потенциальных объектов недвижимости для инвестирования в течение 90 дней. Составьте аналитическую справку на каждый объект объемом в одну страницу. Вы не обязаны что-либо покупать. Но если вы найдете прекрасный объект для инвестирования, то вам хватит и энергии, и энтузиазма, чтобы приобрести его, даже не имея денег. Тридцать участников разбились на группы по 3–5 человек и договорились справиться с заданием за 90 дней. Как вы, вероятно, догадываетесь, реальная жизнь всячески мешала нашему обогащению. Я полагаю, что только три участника из тридцати полностью справились с заданием. И это позволяет лучше понять человеческую натуру. Богатство требует тяжелого труда и дисциплинированности. По прошествии 90 дней я уже точно знал, какой из 100 объектов был самым лучшим. Это был кондоминиум с одной спальней и одной ванной на пляже острова Мауи. Застройщик разорился. Банк был готов распродать его недвижимость по демпинговым ценам. Цена на эту квартиру составляла 18 тысяч долларов. Мне нужно было только внести 10 процентов в качестве авансового платежа. На остальную сумму банк давал кредит. Я немедленно пустил в ход свою кредитную карту и заплатил 1800 долларов. Это была чистая сделка с бесконечной прибыльностью, потому что я не вложил ни копейки собственных денег и взял полностью в долг недвижимость, которая давала чистый ежемесячный доход в размере 25 долларов. Спустя несколько дней я прекратил учебу по программе МВА.