1.5. Недвижимость: как сделать пассив активом Если у Вас есть свободная квартира (а в силу вымирания коренных жителей крупных городов это отнюдь не такой редкий случай, как может показаться) — сдайте ее приличным людям как можно скорее, так как стоимость аренды будет снижаться вслед за сокращением спроса на недвижимость. Причем, так как рынок аренды более конкурентен, чем рынок недвижимости, а потребность в текущих доходах у тех, кто сдает квартиры в аренду, намного выше, чем у владельцев «инвестиционных квартир», аренда в кризис дешевеет быстрее недвижимости. Сдайте свою квартиру приличным людям на как более длинный срок и не постесняйтесь постараться взять побольше вперед, даже если за это придется дать им временную скидку, так как в условиях кризиса, подобного нашему никто не может предвидеть на достаточно далекий срок даже собственного уровня благосостояния. Существенно, что эти приличные люди должны еще и обладать общей с Вами культурой, чтобы Вы правильно понимали их настроения и мотивации. Ведь кризис может коснуться и их, в том числе совершенно неожиданно для них самих, — и Вы должны точно понимать, что они не обманут Вас или, по крайней мере, не попытаются ограбить Вас и не создадут для Вас какой-либо опасности. Поэтому потенциальная безопасность арендатора для Вас (и готовность съехать с квартиры в случае исчезновения денежных доходов) должна быть значительно более важным фактором, чем сумма, о готовности платить которую он заявляет в момент заключения соглашения с Вами. Очень полезной мерой (не говоря о том, что ее требует действующее законодательство, и без нее Вы совершите налоговое преступление) является заключение с арендатором официального договора. Да, Вам придется потратить силы на его подготовку, а затем еще и платить налог с арендной платы за квартиру, но официальное оформление аренды дает Вам юридическую защиту, а при возникновении конфликта — инструмент давления (пуст даже и заведомо слабый) на самого неадекватного арендатора. Не говоря уже о том, что в случае «полюбовного» устного соглашения арендатор может в любой момент начать угрожать «сдать» Вас налоговой инспекции. У риэлторских компаний, услугами которых стоит воспользоваться (обычно они берут плату с арендатора, а не с хозяина жилья, хотя бывают исключения, особенно у небольших компаний и во время кризиса), да и у многих юристов обычно есть стандартные договора сдачи жилья в аренду (их текст можно найти и в Интернете). Но Вы все равно должны тщательно проверить тексты этих договоров и полностью понимать все, что там написано (это касается всех видов договоров и вообще всех бумаг, которые Вам приходится подписывать). Если Вы чего-то не понимаете, Вы должны требовать от сотрудников разъяснений, причем эти разъяснения должны полностью соответствовать положениям текста договора. Вне зависимости от того, что Вам говорят, в любом подписываемом Вами договоре должны быть обязательно указаны: • арендная плата с четкими датами оплаты, причем первым платежом арендатор для страховки Ваших интересов должен оплачивать как минимум первый и последний месяцы аренды (иногда — первый и два последних, хотя в условиях кризиса ожидать такого характера оплаты все сложнее; Вам же, напомню, надо уговорить арендатора на оплату максимального срока аренды «вперед»); • четкое разделение видов платежей (как правило, все регулярные коммунальные платежи должны оплачивать Вы, а междугородние и международные телефонные переговоры — арендатор); • обязательство жильца немедленно съехать в случае неспособности заплатить арендную плату; • обязательство жильца компенсировать любой ущерб, нанесенный квартире и находящимся в ней Вашим вещам (мебели, сантехнике, бытовой технике, отделке квартиры, коммуникациям), в точно указанные сроки; • четкие и приемлемые для Вас штрафные санкции за любое неисполнение жильцом своих обязательств. В любом случае при аренде крайне полезно самому оплачивать все коммунальные услуги, включая стоимость электроэнергии и городского телефона. Хотя величина оплата последних зависит от активности арендатора, она вряд ли сможет привести к их существенному увеличению и нанесению Вам заметного материального ущерба (а если такое происходит, это дает Вам законный повод задать соответствующие вопросы, ибо Вы сдаете квартиру для проживания, а не для превращения ее в колл-центр или для установки в ней лесопильного оборудования). Для суда же, если арендатор вдруг предпримет попытку мошенничества, факт оплаты Вами коммунальных услуг явится дополнительным аргументом в пользу того, что квартира действительно принадлежит именно Вам. Существенно, что, если Вам удалось добиться от арендатора оплаты вперед значительного времени проживания (например, у него была при заключении договора аренды большая сумма денег), он может привыкнуть жить в квартире, ничего не платя за нее, и просто искренне забыть о необходимости вносить арендную плату. Поэтому примерно за месяц до первого регулярного платежа арендной платы (а если заранее оплаченный жильцом срок аренды составлял год, то и за два месяца) Вам следует исключительно тактично и корректно напомнить о необходимости начала регулярных платежей. Можно сделать это в виде благодарности за оплату вперед (правда, форму такой благодарности надо тщательно продумать, чтобы она не стала поводом для просьбы снизить арендную плату или предоставить по ней скидки), можно — в виде прямого и честного, но все равно тактичного разъяснения своей мотивации. Мол, многие добросовестные люди просто забывают, что оплаченный им период закончился, и для них его начало может оказаться неприятной неожиданностью, и поэтому я на всякий случай привык напоминать всем о его приближении заранее, — ну вот и Вам на всякий случай напоминаю. Многие арендаторы, особенно в условиях кризиса, предлагают сделать ремонт или те или иные улучшения в квартире в счет стоимости аренды. Обычно (хотя из любого правила бывают исключения) это плохая для Вас идея, на которую не стоит соглашаться. С одной стороны, заранее нельзя оценить цену и качество ремонтных работ. Так, есть общее правило, по которому сметную стоимость и продолжительность строительства или ремонта надо спокойно умножать на два, — Вам как арендатору такое нужно? Существенно, что арендатор может, наобещав Вам сорок бочек арестантов о качественной строительной фирме, которой заведует его друг и которая все сделает по себестоимости, рассчитывать сделать ремонт самому, силами себя и своей жены — с понятным качеством. С другой стороны, после того, как ремонтные работы проведены, оценить их реальную стоимость и качество весьма затруднительно. Поэтому, если арендатор категорически настаивает на тех или иных улучшениях в квартире, а Вы по тем или иным причинам заинтересованы именно в нем, — наиболее разумно сделать ремонт самому (поскольку квартира Ваша, он должен будет понять Вашу заинтересованность в личном контроле за качеством работ). Особенно это касается всего, связанного с безопасностью: установка или замена железной двери по просьбе арендатора должна производиться только Вами! Многие современные замки (особенно качественные китайские) имеют так называемые «монтажные ключи», которыми можно пользоваться до первого применения «хозяйских» ключей. Если Вы доверили замену двери (и, соответственно, замка) своему арендатору, он может дать Вам «монтажные» ключи. Тогда он будет иметь возможность в любой момент по своему усмотрению, перейдя с «монтажных» ключей на «хозяйские», лишить Вас доступа в собственную квартиру. При этом официально лишение Вас доступа произойдет не в момент замены ключей, а в момент замены двери, — и, если между этими событиями пройдет достаточное время, Вам будет сложно объяснить в ходе разбора конфликта, почему Вы так долго терпели эту замену. Если у Вашей семьи есть и дача, в которой можно жить, и квартира — сдайте, что можно сдать подороже, и переселитесь в другое жилье. Но при расчете финансовой выгодности переселения на дачу обязательно учтите потери времени и денег на дорогу, которые могут легко «съесть» разницу в величине арендной платы, а также стоимость обеспечения безопасности (ибо в обычных, не охраняемых дачных поселках Вы практически беззащитны перед преступностью, например, со стороны лишившихся работы гастарбайтеров, — особенно не в сезон, когда почти все дачи стоят пустыми). Если у Вас нет свободной квартиры или дачи, — а это наиболее нормальное состояние, — вспомните, нет ли у Вас одиноких пожилых родственников с мирным характером или просто друзей с излишком жилплощади. Вы можете предложить им, взяв на себя все организационные вопросы, съехаться вместе, а освободившуюся жилплощадь сдавать, деля арендную плату между собой. Это крайне сложная и болезненная процедура, так как, помимо трудностей совместной жизни (а обычно их нельзя полностью предвидеть заранее), разные члены разных семей по-разному будут обосновывать величину своего взноса в общую арендную плату. При этом неизбежно неожиданные трудности общего проживания наверняка изменят представление членов съехавшихся семей о понесенных ими издержках, что может привести к ощущению несправедливости и недостаточности получаемой ими доли арендной платы. В силу вероятного появления этих и многих других проблем (которые могут оказаться в принципе не поддающимися разрешению и требующими отмены всей сделки и разъезду семей по своим квартирам) первый договор на сдачу в аренду высвобожденной жилплощади должен заключаться на относительно короткий срок — не более полугода. Тогда, если коммунальное житье окажется сложным или даже невыносимым, его можно будет достаточно быстро прекратить, сведя к минимуму понесенный моральный ущерб. 1.6. «Лайфхаки» из ютьюба, телеграма и других соцсетей Социальные сети распахнули перед нами огромный мир обмена самым разнообразным опытом. Все, что угодно, можно найти не только в «Яндексе» или (кроме идеологически значимых тем) в «Википедии», — практически обо всём можно спросить людей в самых разных соцсетях, и в разных кругах общения ответ на один и тот же вопрос будет разным, — как и в обычном обществе. Но есть тема, которая вызывает общий интерес и общую доброжелательность даже у самых непримиримых врагов: это быт во всех его проявлениях. И люди, в обычной жизни даже не подошедшие бы друг к другу и ставшие бы лютыми врагами, в соцсетях трогательно заботятся друг о друге и делятся друг с другом маленькими житейскими секретами и навыками (теперь их называют «лайфхаками») — с гордостью и доверием. И упускать эту возможность — от рецептов выращивания домашних цветов (или рассады для дачи) и техник релаксации до способов разумного использования простого бытового мусора, изучения иностранного языка, методов воспитания детей и лучших образовательных курсов со всего мира — просто недопустимо. Это даром, это разнообразно, это безумно интересно и, в целом ряде случаев, — это описывается искренними энтузиастами, которым больше всего на свете хочется, чтобы Вы восприняли их навыки и умения и научились делать то же, что и они, а со времен — и лучше них. Это люди разных рас, континентов, мировоззрений и интеллекта, и все они жаждут поделиться чем-то важным, что они поняли или научились в жизни, чтобы не сгинуть просто так, — и Вы обладаете полной свободой сколько угодно рыться в их жизнях и достижениях и выбирать всё, что Вам надо или просто может при определённых условиях оказаться полезным. Главное, что Вам это может дать, — потрясающее разнообразие Вашей жизни, которую Вы можете в прямом смысле обогатить достижениями, — если и не всего человечества, то той его части, которая Вам более всего интересна (или полезна) именно в этот момент. Это касается буквально всех мыслимых сторон нашей жизни: практической экономии; полезного использования того, что мы уже привыкли выбрасывать как бессмысленный мусор; разнообразных тренировок — как физических, так и интеллектуальных и даже эмоциональных; разнообразных развлечений «на пустом месте»; обучения — как детей, так и взрослых и, разумеется, лечения (а главное, профилактики) самых разнообразных недомоганий. Источники этих знаний и умений крайне разнообразны: от пабликов «ВКонтакте» (в фейсбуке я их почему-то не встречал, и, вероятно, это связано со специфичностью не моего круга общения, но самого фейсбука) до авторских каналов в ютьюбе и телеграме. Многие из них действительно ведутся знатоками своего дела не только с большой любовью, но и с очевидными технологическими навыками. По сути дела, каждый из нас имеет прямой доступ к Большой энциклопедии — и не Советской, а мировой, объединяющей навыки и умения всего человечества. Просто многие из нас до сих пор не знает этого, а большинство, увы, элементарно ленится потратить время и силы на осознание того, что ему необходимо в данный момент, а затем — на поиск и освоение этого необходимого. Не ленитесь. Помните: когда человек перестаёт учиться, он начинает умирать. Глава 2. Когда пора чувствовать себя тушканчиком — и каким именно? Я принадлежу к семье, которая болезненно пережила и хорошо запомнила уроки не только войны, но и предшествующих (а также последующих) десятилетий. И потому запасы крупы, соли и сахара, сделанные с уничтожением Горбачевым потребительского рынка Советского Союза в 1987 году, кончились у нас году в 1993-м, а спичек и мыла — и вовсе в 1994-м, и даже сейчас у меня сохранились две бутылки «Кубанской» водки из получаемой в принудительном порядке по талонам в конце 80-х и начале 90-х. Пить ее уже, к сожалению, нельзя (последний раз это делали в 1995 году с относительно «молодой» водкой, полученной в 1991), так как за столько лет водка не только частично испаряется, но и начинает вступать в химическую реакцию с бутылочным стеклом, — но для технических и медицинских нужд она вполне пригодна (12 лет назад этих бутылок было десять). Конечно, это расточительство и, конечно, мне до слез жалко сил, когда-то потраченных в очередях (а то и драках) за этой водкой. Но при совсем неблагоприятном развитии событий она могла пригодиться вся, да и потраченные бутылки шли в основном не по прямому назначению, а на оплату разнообразных услуг. Поэтому в нашей стране, с нашим значительно более чем в 80-е годы, альтернативно одаренным (как политкорректно называют эту ступень развития интеллекта и ответственности американцы) руководством, все сильнее производящим впечатление вконец одичалых строителей блатного феодализма, запасы делать, конечно, надо, — но не более чем для собственного успокоения и не в паническом режиме. На формирование запасов не надо расходовать критически значимые для Вас средства. При этом если уж Вы решили сделать запас, помните, что некоторые виды продуктов подлежат хранению лишь при условии постоянного «обслуживания» — так, например, муку надо регулярно просеивать, чтобы удалять разнообразные личинки. 2.1. Первая необходимость в городе: когда напрягаться С прагматической, чисто хозяйственной точки зрения запасы хорошо хранимых товаров первой необходимости — мыла, соли, сахара, спичек, круп, макарон, сухарей, чая и той же самой водки — делать пока преждевременно, если Вы живете в относительно крупном городе с нормальной торговой системой. Пока (по состоянию на середину 2020 года) развитие событий не позволяет опасаться, что кризис достигнет такой остроты, что произойдет разрушение товаропроводящей сети или катастрофическое удорожание товаров, которые в достаточных количествах производятся (или запасены коммерческим сектором) в самой России. Вместе с тем в малых и даже средних городах (включая отдельные региональные столицы), не говоря о поселках городского типа, волны панического спроса, «на ровном месте» создававшие дефицит самых необходимых товаров, периодически возникали без каких бы то ни было объективных причин аж с 2006 года. Так, причины возникновения «соляного кризиса», охватившего в середине нулевых несколько регионов, выявились лишь годы спустя из-за бахвальства одной из политтехнологических компаний. Она получила заказ пиар-обслуживание открытия нового супермаркета в небольшом городке, и ее специалисты решили, что эффективной подготовкой этого события стала бы наглядная демонстрация населению недостаточности существующей торговой сети. А что лучше докажет нехватку магазинов, чем очереди в них? Сказано — сделано: пиарщики наняли множество пенсионерок, чтобы они несколько дней подряд постоянно ходили в существующие относительно крупные магазины (всего-то их было там два или три) и создавали в них огромные очереди. Жившие на грани нищеты (или за этой гранью) бабушки были рады заработку, но хорошо оплачиваемые пиарщики просто не подумали о том, что стоять в магазине в очереди можно, только если что-то при этом покупаешь. Бабушки стали покупать самый дешевый продукт из тех, за которыми не зазорно было пойти в магазин, — соль. Естественно, это вызвало сначала недоумение, а потом и панику как у всех, кто оказался в это время в магазинах, так и у их работников. Бабушки, естественно, не признавались в смысле своих действий, но упорная и массовая скупка ими соли породила панические слухи, а затем и ажиотажный спрос, «накрывший» несколько регионов России и дезорганизовавший торговлю в них как минимум на месяц. В результате локальная рутинная операция нескольких пиарщиков по информационному сопровождению открытия захудалого магазина в незначительном населенном пункте без каких бы то ни было объективных предпосылок вылилась не только в коммерческий, но и в политический кризис федерального масштаба. Конечно, можно сколько угодно, всласть, до изнеможения негодовать по поводу «не того» народа, доставшегося нашим прогрессивным бюрократам и одухотворенной до полного изнеможения интеллигенции. Однако это крайне недобросовестно.